di Marco Principini
"Dopo l’eclatante exploit" post Covid, il mercato immobiliare italiano "deve ora fare i conti con uno scenario nuovamente avverso. Il protrarsi degli inopinati eventi bellici e la severità delle misure di politica monetaria decise dalla Bce, concorrono a delineare un quadro tutt’altro che favorevole per le ambizioni di salvaguardia dei livelli fin qui raggiunti". E’ l’analisi presentata dall’Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma. In questo scenario, riferisce la società di studi economici, "il ricorso al credito delle famiglie italiane diventa imprescindibile, anche se questo crescente fabbisogno si scontra inevitabilmente con un orientamento delle politiche di erogazione delle banche più prudente e selettivo, con l’obiettivo di tenere sotto controllo la rischiosità del comparto". Secondo Nomisma, "a rendere più impervio l’accesso al credito non è solo l’accresciuta onerosità del finanziamento – tassi passati in media dall’1,93% di maggio 2022 al 3,79% di febbraio 2023 – quanto la mutata percezione sulla solvibilità futura di molti dei potenziali mutuatari". Il nuovo atteggiamento delle banche inevitabilmente impatta sulla domanda abitativa, "la cui dipendenza da mutuo rappresenta un fattore ormai conclamato già da qualche anno per una quota maggioritaria di popolazione. Ne deriva quindi – dopo il biennio 2021-22 – un sensibile calo delle intenzioni di acquisto immobiliari e delle richieste di finanziamento". Un calo che, secondo Nomisma, non dipende solo dagli indicatori di fiducia delle famiglie, seppure in calo rispetto ai massimi di settembre 2021, "ma derivante anche dal repentino irrigidimento dei criteri di selezioni della clientela". Dopo un 2022 caratterizzato da una sostanziale stabilità delle erogazioni (+1%), associata a una marcata diminuzione di surroghe e sostituzioni (-70%), Nomisma prevede per il 2023 una diminuzione a due cifre, sia dei nuovi mutui (-18% annuo) sia delle surroghe e sostituzioni (-47%). Politiche creditizie più prudenti incidono negativamente sull’afflusso di domanda al mercato e determinano una flessione dell’attività transattiva stimata nell’ordine del 14,6% su base annua, con un’intensità della contrazione che dovrebbe essere più evidente nella prima parte dell’anno, per poi ridursi a partire dall’estate con il progressivo allentamento della stretta monetaria. I rischi di ridimensionamenti più significativi "dovrebbero essere circoscritti all’anno in corso e non comportare arretramenti dei valori nominali". Al riguardo Nomisma sottolinea come "la rigidità dei prezzi delle abitazioni nelle fasi di rallentamento ciclico rappresenta una caratteristica del mercato immobiliare italiano, destinata a trovare conferma anche in questa fase congiunturale in cui l’erosione in termini reali sarà tutt’altro che trascurabile, alla luce di un’inflazione inusitatamente elevata che fatica a recedere".