Avv. Luigi Maccarrone Consulente di Confabitare
Trovato l’immobile dei propri sogni e recatisi in agenzia immobiliare, si apprende che questo è, attualmente, locato a terzi soggetti. Una volta acquisita la proprietà del bene, notificata alla parte conduttrice la variazione, si subentrerà all’originario locatore quali creditori delle future pigioni. È normale, tuttavia, interrogarsi su quando l’immobile potrà essere libero, in modo da poterci abitare personalmente. Occorre premettere che il locatore può far cessare il rapporto di locazione solo alla scadenza dello stesso, evitandone il rinnovo automatico per un identico periodo (ad es. 4 anni + 4), notificando al conduttore, con un preavviso di almeno 6 mesi, la c.d. disdetta. Alla prima scadenza, inoltre, la disdetta può essere esercitata solo per i motivi tassativamente indicati nell’art.3 l.392/78. Tra questi vi è, alla lettera g), la vendita del bene, ma solo se il locatore non è proprietario di altri immobili, a parte quello locato e quello in cui abita. Un consiglio per essere più tranquilli circa il futuro rilascio dell’immobile nel termine pattuito può essere, se il locatore-venditore e il conduttore sono d’accordo sulla data del rilascio, di far confluire tale accordo in un verbale di mediazione ex d.lgs. 28/2010: la scrittura, in tal modo, avrà valore di titolo esecutivo (al pari di una sentenza). Un discorso differente è se l’acquirente, divenuto locatore, è ancora nei tempi per inviare la disdetta relativa alla prima scadenza. In questo caso, infatti, Egli potrà avvalersi del motivo alla lettera a), e cioè del fatto che egli intende abitare personalmente nell’immobile. In conclusione, se l’agenzia vi comunica che l’immobile è occupato, prima di firmare la proposta chiedete di visionare il contratto di locazione al fine di poter valutare bene le tempistiche per il rilascio, ed eventualmente negoziare con il venditore una soluzione che possa essere soddisfacente per tutti. Avv. Luigi Maccarrone Consulente di Confabitare