Condomini, l'esperto risponde

Un condòmino può estendere il suo diritto sulla cosa comune a danno degli altri partecipanti? Il singolo condòmino non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso deve ad esempio dimostrare di essere diventato titolare del diritto che intende esercitare). La destinazione d'uso delle parti comuni può essere modificata a maggioranza? Quali sono le modalità da seguire per deliberare correttamente tali cambiamenti d'uso? Per soddisfare esigenze di interesse condominiale l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni. In tale caso la convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione. La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve altresì indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso. La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi. Rimangono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico. Una domanda che ci viene speso posta è: come si ripartiscono le spese per la manutenzione della facciata? La ripartizione della spesa per il rifacimento della facciata viene fatta in base ai millesimali dei singoli proprietari. Qualora durante il rifacimento del prospetto, come spesso capita, si dovesse procedere però anche alla manutenzione di frontalini dei balconi o di parapetti degli stessi, piuttosto che dei sottobalconi, la situazione si fa più complessa; qualora si trattasse di elementi con indubbio valore estetico il riparto della spesa risulterà sempre a millesimi, ma se l’elemento estetico non venisse ravvisato, occorrerà innanzitutto identificare la tipologia di balcone, comportandosi in modo diverso se aggettanti, piuttosto che incassati. I balconi aggettanti sono quelli che sporgono rispetto alla facciata del condominio, protendendosi nel vuoto, e che non fanno parte della struttura portante dell’edificio (sono completamente staccati da balconi sovrastanti e sottostanti). I balconi incassati invece sono posti all’interno del perimetro dell’edificio (non si protendono nel vuoto) e formano una rientranza rispetto alla sua facciata, in quanto inseriti nella struttura portante dello stabile. I balconi aggettanti sono ritenuti da buona parte della giurisprudenza “un prolungamento della singola unità immobiliare”, mentre quelli incassati fungono normalmente anche da sostegno all’intero fabbricato, su questi due differenti concetti si dovrebbe basare la diversa ripartizione delle spese di manutenzione. Cominciamo col dire che se un elemento del condominio appartiene al singolo proprietario sarà lui a pagarne la manutenzione, mentre, se rientra fra le parti comuni, saranno tutti i condomini che ne usufruiscono a partecipare alle spese di manutenzione (ordinaria o straordinaria) in base ai millesimi di proprietà. Ebbene, i balconi aggettanti, essendo un prolungamento dell’appartamento, appartengono al proprietario dell’appartamento, che deve anche occuparsi della loro manutenzione a proprie spese, eccetto che per quelle parti che partecipano al decoro architettonico dell’edificio, come frontalini, fregi e cornici, che invece andranno ripartire fra tutti i condomini. Per quanto riguarda invece i balconi incassati, avendo essi un ruolo strutturale (servono da sostegno per l’intero stabile), le spese per la loro manutenzione andranno ripartite fra tutti i condomini, a parte quelle inerenti a parti prettamente interne, come la pavimentazione (a carico del proprietario). Vi scrivo perché il mio amministratore di condominio non risponde più alle mie chiamate, così come a mail o altre missive, siamo preoccupati, come possiamo fare per risolvere? L’amministratore di condominio non è obbligato a essere reperibile 24 ore su 24, tuttavia naturalmente deve rispondere alle richieste dei condòmini. L’amministratore condominiale viene contattato per la convocazione delle assemblee, per notificare dei problemi, per questioni legate alle spese del condominio. Se l’amministratore non risponde alle vostre chiamate consigliamo di contattarlo sempre tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o tramite indirizzo di posta elettronica certificata (pec). In questo modo l’amministratore non potrà “giustificare” la mancata risposta adducendo a un problema di mancata ricezione delle comunicazioni. Se l’amministratore, anche nel caso di comunicazioni con pec o raccomandata, non dovesse rispondere potrete chiedere al giudice la revoca del mandato e nominare successivamente un nuovo amministratore; ma prima di ciò sarebbe opportuno inviare una nuova missiva chiedendo allo stesso amministratore di voler convocare l’assemblea entro 10 giorni dal ricevimento (Art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile) e, nel caso ciò non avvenisse, sarete voi condomini autorizzati alla convocazione diretta, qualora ciò non riuscisse, magari per mancanza degli indirizzi di diversi o anche solo alcuni condòmini, allora risulterà indispensabile chiedere l’intervento del giudice. Si possono regolare, e come, i parcheggi nei cortili comuni? I cortili, se anche in essi risultasse materialmente possibile parcheggiare le auto, sono aree comuni a tutti i condomini e che quindi possono essere utilizzate da tutti, purché nel rispetto sia del godimento altrui sia della non alterazione della destinazione d'uso. Nelle dinamiche condominiali la ripartizione e l’utilizzo dei posti auto tra i diversi condomini rappresenta un’annosa questione, spesso al centro di litigi e polemiche specialmente se non sufficienti a ospitare le vetture di tutti i singoli condomini. Vediamo come funziona il parcheggio condominiale: il Codice Civile, purtroppo, non disciplina esplicitamente il tema dell’assegnazione dei posti auto nel condominio, ma li ricomprende tra le così dette aree comuni condominiali per cui tutti i condomini hanno eguali diritti. Tutti i condomini sono proprietari del cortile ove presenti eventuali “posti” disponibili per le auto e tutti hanno diritto al parcheggio in base ai propri millesimi di proprietà. Solo un regolamento condominiale contrattuale, vale a dire quello approvato da tutti i condomini all’unanimità al momento di acquisto dell’immobile o in una specifica assemblea, può disporre regole diverse, come l’uso esclusivo del posto auto in favore di alcuni condomini. Molto spesso però accade che non ci sia abbastanza spazio per tutti, rendendosi necessaria una turnazione dei posti auto per far fronte alla richiesta proveniente anche da un solo condomino. La turnazione deve essere rimessa alla valutazione dell’assemblea che, espressa a maggioranza degli intervenuti e contestualmente almeno della metà dei millesimi, fisserà il criterio di rotazione su base giornaliera, settimanale, mensile oppure annuale; in mancanza di una tale delibera o il parcheggio dovrà risultare libero per tutti e senza alcuna regola, piuttosto che per tutti vietato. Anche lo spazio destinato al parcheggio delle vetture in condominio deve rispettare alcuni criteri, ovvero la dimensione media delle auto e lo spazio necessario alla manovra, per questa ragione la dimensione da rispettare rispetto alle auto del “giorno d’oggi” di 5 mt di profondità x 2,3 mt di larghezza. Qualora l’assemblea non giungesse a un accordo, è diritto di ogni singolo condomino potersi rivolgere a un giudice chiamato a pronunciarsi sull’equa ripartizione, questione costosa e possibilmente da evitarsi, la delibera assembleare è quindi sempre auspicabile, anche qualora qualche condòmino possa ritenersi temporaneamente danneggiato da una eventualmente turnazione.