Sul caso si è da poco espressa anche la Corte di Bologna
La capacità edificatoria, ovvero il diritto di edificare, viene considerata, nel nostro ordinamento, un vero e proprio diritto reale, tanto che l’articolo 2643 del codice civile elenca, tra i contratti soggetti a trascrizione, anche quelli che “costituiscono, trasferiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale”. Nel caso di edifici condominiali può accadere che uno dei partecipanti intenda utilizzare, in tutto o in parte, per eseguire opere sulla sua proprietà esclusiva, la capacità edificatoria residua dell’intero lotto. L’art. 1102 del codice civile stabilisce che: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. (…)”. Una recente pronuncia della Corte d’Appello di Bologna (n. 1244/2020) ha stabilito che: l’utilizzo, da parte del singolo, della capacità edificatoria legata ad un bene comune, esula dai limiti posti dall’art. 1102 del codice civile in quanto diminuisce il valore del bene e ne muta la funzione attuale e specifica alla quale lo stesso è destinato. Si può quindi ritenere che l’utilizzo della capacità edificatoria del lotto comune possa legittimamente avvenire solo con il consenso di tutti i condomini, eventualmente trasposto in atto pubblico (mediante, ad esempio, una compravendita o un atto costitutivo di servitù) per renderlo opponibile a tutti i successivi aventi causa dei condomini attuali. Un utilizzo senza queste condizioni esporrebbe al rischio di un’azione civile, promossa anche da uno solo dei comproprietari, che potrebbe richiedere e ottenere la rimozione delle opere realizzate utilizzando la volumetria edificatoria relativa alla parte comune. Avv. Roberta Tonelli Consulente legale di Confabitare