Bologna, 29 aprile 2023 – Trovare casa sotto le Due Torri, in affitto o da acquistare, a prezzi accessibili, è una missione impossibile. E l’accesso alla casa – secondo l’ultimo rapporto Censis, presentato giovedì – è la preoccupazione più sentita dai bolognesi. "È questa la grande sfida del futuro – avverte l’arcivescovo Matteo Zuppi –, perché se non c’è la casa, la famiglia è in difficoltà".
L’offerta di alloggi in locazione è vicina allo zero. "E il poco che c’è è in genere di scarsa qualità, con prezzi fuori mercato, ormai difficilmente sostenibili", spiega Luca Dondi Dall’Orologio, amministratore delegato di Nomisma. E non basta spostarsi in periferia, né nei comuni della prima cintura. Non ci sono più zone franche.
Per trovare affitti a cifre possibili, ma soprattutto alloggi sul mercato della compravendita, bisogna allontanarsi molto dalla città, "in zone poco appetibili per i turisti e per gli studenti fuori sede". Perché, ormai, "realtà come San Lazzaro e Casalecchio sono quartieri di pregio di Bologna".
La domanda di locazioni è in costante crescita ed è rappresentata in primis da studenti e a seguire lavoratori non residenti e giovani coppie o single. Ma la scarsità di alloggi in affitto, si legge in un focus di Nomisma, ha spinto ulteriormente al rialzo i canoni, che sono aumentati dell’1,6% nella seconda parte del 2022, contribuendo a una variazione annuale del 4,3%. Per il primo semestre di quest’anno, continuerà la crescita dei canoni di affitto.
Quanto alle compravendite, si prevede una riduzione del numero e una stabilizzazione dei prezzi di vendita. Le aspettative "sono legate alla tenuta dell’economia, all’inflazione, ai costi dell’energia e all’andamento del tasso dei mutui". A fronte di tali incertezze, gli operatori segnalano "una riduzione della domanda attiva sul mercato soprattutto per l’aumento dei costi di accesso al credito", che resta determinante, dato che il 75% delle famiglie deve chiedere un finanziamento in banca.
Sotto le Due Torri, secondo l’Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma, in una zona di pregio l’affitto per un’abitazione di 100 metri quadrati è di circa 14.600 euro l’anno. Si scende a 8.200 in periferia, passando per i 12.300 del centro e i 10.200 nelle zone semicentrali.
Sul mercato delle compravendite di alloggi usati si va dai 3.100 euro al metro quadrato per alloggi in zone di pregio della città ai 2.743 in centro; dai 2.236 euro in aree semicentrali ai 1.765 nelle zone periferiche.
La saturazione del mercato della locazione, sia in città che nei comuni limitrofi, "è un fenomeno strettamente collegato al recente boom del turismo, che non ha ricadute solo positive", commenta Dondi Dall’Orologio. Confortati anche dalla ripresa dei flussi turistici post Covid, sia di svago che business, sempre più proprietari "hanno scetlo di spostarsi dal segmento della locazione tradizionale a quello degli affitti brevi, riconfigurando il mercato delle abitazioni in locazione".
Questo ha creato una forte pressione su un mercato abitativo che a Bologna già scontava una carenza di offerta. Carenza che viene da scelte politiche di contenimento del consumo di suolo, "con conseguente esclusione dall’accesso al mercato delle locazioni di una fascia sempre crescente di famiglie". Causa anche l’insufficiente numero di alloggi Erp in affitto "combinato con il fallimento del social housing, grande illusione di 15-20 anni fa".
Di fronte a questa situazione – famiglie, specie delle fasce più deboli, escluse dal mercato, migliaia di studenti tornati in presenza dopo la pandemia, arrivo in massa di turisti – trovare una soluzione in tempi coerenti con l’entità del problema non è facile.
Secondo Nomisma, "serviranno nuove iniziative per rispondere a una domanda in costante crescita e soprattutto la tenuta delle famiglie a fronte dell’aumento del costo del debito".
Dondi Dall’Orologio invita a "trovare soluzioni che rendano più conveniente l’affitto tradizionale e un patto con i proprietari che favorisca un’accoglienza non opportunistica".
I nuovi studentati e quelli in via di costruzione e l’impegno dell’Università sono importanti, "ma la leva principale per cercare di sbloccare il mercato è l’offerta privata", afferma l’ad di Nomisma. Che sostiene "la necessità di leve economiche e forme di garanzia per i proprietari" che decidano di riconvertire i loro immobili nel segmento della locazione tradizionale.